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我市出台新规加强城乡规划管理
《永康市城乡规划管理技术规定》解读（二）
自从4月6日本报刊登了《永康市城乡规划管理技术规定》解读（一）后，许多 市民拨打本报热线，询问该《规定的》的相关条例，为此本期就《规定》的第二章用地管理的主要条款内容作解读。
第二章共分六节十九条，第一节城市用地分类和适建标准；第二节建设用地；第三节开发强度；第四节绿地；第五节地下空间；第六节竖向设计原则及要求。用地管理章节主要讲述城市建设用地的分类、管理以及具体划分使用中兼容性的原则。具体包含了用地开发强度的确定，配套设施的比例设定，绿地、地下空间的开发利用具体要求以及场地设计标高和建筑地坪标高的设置原则。土地使用兼容性指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。
第二章 用地管理
第四条 永康市城乡用地分类和代号按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）分为：建设用地（H）和非建设用地（E），其中城市建设用地（H11）分为：居住用地（R）、公共管理与公共服务设施用地（A）、商业服务业设施用地（B）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）和绿地与广场用地（G）等八大类。
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城市建设用地分8大类，35中类，42小类。居住用地（R）为住宅和相应服务设施的用地；
公共管理与公共服务设施用地（A）为行政、文化、教育、体育、卫生等机构及其相关设施用地；
商业服务业设施用地（B）为商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地的服务设施用地；
工业用地（M）为工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地；物流仓储用地（W）为物资储备、中转、配送、批发、交易等的用地，包括大型批发市场以及货运公司车队的站场（不包括加工）等用地；
道路与交通设施用地（S）为城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地；
公用设施用地（U）为供应、环境、安全等设施用地；绿地与广场用地（G）为公园绿地、防护绿地等开放空间用地，不包括住区、单位内部配建的绿地。
第六条 同宗建设用地内的建筑密度、容积率、绿地率等控制指标计算应以土地使用权证载明的用地面积作为计算基数。
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本条规定了规划各项指标统计的计算基数。
第九条 物业管理用房、居家养老服务设施、快递智能配送点等配套用房宜统筹考虑，相对集中布置，方便居民使用。
（一） 物业管理用房面积、位置应在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房；但物业均为非住宅的，物业管理用房配置比例为建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积3‰。物业管理用房宜相对集中设置，便于服务管理，且不得设置在地下。
（二） 新建住宅项目必须配建居家养老服务设施，居家养老服务用房套内建筑面积不得少于该项目住宅总建筑面积的2‰，并不得少于20平方米。
（三） 新建居住区项目应按照《城市社区体育设施建设用地指标》设置城市社区体育设施，并可根据需要设置在室内或室外。
（四） 新建的住宅小区、商务楼，按照1000户（间）以下（含）预留建筑面积不得小于30平方米，1000户（间）以上预留建筑面积不得小于50平方米快递智能配送点配套用房，并宜设置在出入口，方便使用。
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本条规定了物业管理用房，居家养老服务设施、快递智能配送点的具体配置要求。随着社会发展和互联网技术的深入，居住小区的配套设施需求也随之变化，国家、省、市各级也通过技术规范、规章、规定等形式提出具体要求。
第十条 工业、仓储用地内禁止建设成套住宅、宾馆、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。国家级、省级开发区内企业行政办公和生活服务设施合计占地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，其他不得超过工业项目总用地面积的10%。
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本条规定了工业用地中非生产性配套设施的设置要求，目的在于控制工业用地中非生产设施用地的比例，避免工业用地变相改变用途。
第十三条 新建、扩建、改建建设工程的建筑密度、容积率等各项指标，应根据控制性详细规划执行。
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控制性详细规划主要是确定建设地块的土地使用性质和使用强度的强制性控制指标，它是城市、镇规划区内实施规划管理最直接的法律依据。因此建设工程的建筑密度，容积率等各项指标应符合控制性详细规划的要求。
第十七条 地下建筑顶板标高相对室外地坪标高不高于1米，平均覆土厚度不小于1米，乔、灌木种植面积比例不低于绿地面积70%的，绿地率可按绿地面积的100%计算；平均覆土厚度小于1米，灌木及地被配置为主，绿地率可按绿地面积30%计算。其余屋顶绿化覆土厚度大于30厘米，以灌木及地被配置为主，绿地率可按绿地面积的20%计算（铺装地摆盆花不计绿地率）。
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绿地的统计口径中包含了满足当地植树绿化覆土要求，方便居民出入的地下建筑或半地下建筑的屋顶绿地。因此，为集约利用土地，兼顾地下空间开发利用和项目环境的要求，达到一定覆土厚度及种植要求的绿地可计入或按比例计入绿地面积。
第二十条 地下空间开发用于商业、办公、娱乐等经营性用途的，应在建设用地规划条件书中载明。用地规划条件未明确地下空间可用于经营性用途的不得设置经营性功能。已建成的地下空间未经规划许可不得改变规划功能，严禁停车用途的地下空间变更为经营性用途。
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本条对地下空间可用作经营用途的情形做了明确，确保地下停车空间的配备满足规范要求。
第二十三条 场地设计标高的确定（内部主要道路及铺装广场标高）要求：
（一） 现状场地相对平整，地形标高低于相邻地块或规划道路中心标高的，或现状地形标高高于相邻地块和道路中心标高在0.6米以内的，场地设计标高不宜超过相邻地块、道路中心标高0.6米。
（二） 现状地形标高超过相邻地块或规划道路中心标高0.6米以上的，设计时不宜整体抬高现状标高，场地周边与相邻地块临界处的设计标高应综合考虑排水、采光等因素，兼顾相邻关系；场地周边有多个道路中心标高或道路有一定坡度的，可结合具体情况确定。
（三） 场地结合园林设计进行景观堆坡的，可以根据需要适当进行地形改变。
（四） 特殊地形，可组织专家对其进行论证，以专家论证结果作为规划审查的参考依据。
（五） 建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接。必须设置非机动车道、无障碍设施的，尺度、坡度等应满足国家规范要求。
☞ 解读
场地竖向设计标高的确定是规划总平面设计中的一个重要部分，它不仅对设计项自身建筑物与场地之间的衔接、建筑的总高度控制，室外雨水的汇集，甚至地形高差的利用和景观的塑造产生影响，还对相邻地块的排水、采光、视觉等方面有一定的牵连。本条内容对场地标高的设置做了量化的和指导性两方面的要求，目的在于综合考虑项目自身竖向设计的合理性同时兼顾相邻关系以及城市总体景观的营造。
