改善型需求支撑二手房交易升温

　　五成业主卖了旧房就近购买新房

　　A业主

　　是否涨价心里很纠结

　　记者在采访中了解到，虽然不少房主陆续出售二手房，市场较去年有大幅度升温，但业主的“坐地涨价”现象并没有明显增多，大部分业主对价格表现出的是犹豫不决。

　　在丽州路某中介机构，记者遇到一位挂牌卖房的业主，他坦言，自己在南苑路靠近华丰菜市场附近，有一套面积74平方米的两室一厅房子，房龄十多年，去年年底报价74万，鲜有问津，今年初降为70万之后，吸引了不少意向购房者。

　　然而，自“330”新政后，营业税征收年限降低，我市二手房整体成交有明显升温，成交均价也略有上涨，“不涨价有些吃亏，可是涨价之后又卖不出去，心里很纠结。”部分房主说。

　　单身公寓也是二手房中比较活跃的板块，出售单身公寓，购买改善型新房的业主也逐渐增多，目前我市单身公寓主要集中在南龙广场、时代广场、华丰国际、昌明时代等区域，二手成交均价在8000元到12000元不等。

　　“我也已经在网站上挂牌销售自己的单身公寓了。”来自湖南的王女士说，她在华丰国际大厦有一套44平方米的单身公寓，一家三口已经在这里生活了四年，准备到城西香墅购买一套127平方米的改善型住房。

　　“原先挂牌销售价为48万，可是看房的人不多。”王女士说，为了能够尽早脱手，她的公寓售价调整为45万，每周打电话咨询和前来看房的人明显增多，并且已有客户达成了成交意向。

　　但同样也有多位业主表示，他们已提高了房源售价约2%，但并不急于成交，以观望市场走向。

　　B买主

　　可以淘到实惠好房子

　　由于二手房营业税免征期限由原来的五年降至两年，释放了部分五年以内的房源，再加上我市已经出台的《永康市促进房地产市场平稳健康发展补充意见》，业主购买存量房政府给予购房者每平方米300元的补贴等利好政策，系列政策在二手房市场激起波澜，大大激发了业主卖旧房买新房的行为，二手房源也逐渐增多。

　　就买方而言，可选房源的数量增加了。不少房龄在5年内的房子涌入市场，二套房首付比例下降等政策刺激了顾客购买二手房的欲望，因为在较多二手房源出售的时候也可以淘到实惠的好房子。

　　“去年底房东开价110万，经过长时间的跟踪和砍价，今年则花了不到100万就买到了这套房子。”做防水生意的朱师傅说，自己淘到了一套110平方米的二手房，是属于那种带阁楼式的房子，感觉比较实惠，准备接父母一起同住。

　　据丽州路一置业顾问介绍，自五月以来到店咨询的多为学区房需求和改善型置业的顾客，大部分都是之前观望的客户选择在近期成交。

　　“以前是刷朋友圈转发卖房信息，最近就忙着带客户看房子了，也没空刷朋友圈了。”一置业顾问这样告诉记者。

　　家住世纪景园王先生表示，自己也正计划换房，之前把旧房子挂在中介也没什么人来看，而最近一个月陆陆续续的有好几拨人约时间看房。

　　“房产营业税和我市房地产新政的相继出台，有不少新旧房子涌入市场，房源变多，可挑选的空间也变大。”王先生表示他也要抓紧时间看房了。

　　C市场

　　多重因素刺激二手房交易

　　“二手房交易升温与政策支持离不开。”景通房产孙小姐分析认为，相比首付比例下降的政策外，影响更大的当属“营业税5改2”税费变化规定，以一套符合条件的过户价格200万元的房屋为例，其直接能够节省11.2万元的营业税，购房成本的直接减少刺激了需求的释放，使得二手市场成交回暖速度远远领先于新房市场。

　　“今年4月份以来，出售老小区二手房置换新房的购房者比去年同期增长10%左右。”孙小姐表示，对改善性购房带来的老小区换房潮有明显的感受，她说老小区居住环境不理想，有些楼房没有电梯，甚至物业无人打理。在出售二手房中，原先三成业主是为了改善居住环境的，而现在将近有五成会在旁边就近购买新楼盘，大多为90平方米到120平方米户型。

　　据了解，除政策和改善居住环境的因素外，二手房升温的另一个因素则是为了落户和购买学区房。

　　“来自湖南的唐先生，一家三口在我市居住已有多年，因为想落户永康，就在南苑路购买了一套68平方米的房子，把家安在这里。”孙小姐举例说，部分选择接手这类小户型的购房者往往希望能落户。

　　据了解，市区大司巷小学、民主小学、人民小学等学区房比较热，如南龙广场、时代广场、华丰国际大厦和九铃华府等房源较抢手，而且成交价较高。“来买房子的客户，基本上小孩都在读幼儿园，准备升小学，他们属于阶段性过渡置业者。这类有名学区概念的小区，未来跌的可能性不大，甚至还有一定投资价值。”孙小姐判断。

　　楼市新政策相继落地，各种信贷叠加利好，我市二手房市场逐渐升温，许多购房者开始停止“观望”，加入买房大军。记者在走访中发现，不少房主通过中介机构或网站挂牌出售房屋。业内人士分析认为，在政策对改善型需求支持不断加大的背景下，更多的改善型需求将会转战新房市场。

　　□记者 黄根根

　　楼市答疑

　　第 4 期

　　问（市民应女士）：我近期打算在城区购买一套房子，在使用公积金贷款时遇到等额本金与等额本息两种还款方式，请问这两种还款方式有何区别，用哪种还款方式划算？

　　答（金华市住房公积金管理中心永康分中心）：等额本金的特点是每月还款的本金是固定的，利息是逐渐递减的，在整个还款期间，还款前期的数额比较大，后期则会慢慢变少，即还款压力先大后小；而等额本息还款方式的特点是每月还款的本息和是固定的，在整个还款期间，每个月还款数额是相同的，还款压力基本相同,还款人可以对资金做合理安排，每月固定一笔资金用于还款。

　　如果经济比较宽裕，想要提前还款的，建议使用等额本金的方式，支付的利息相对要少；如果经济比较紧张，每月还款压力比较大，短期内不会提前还款，建议采用等额本息。

　　问（市民施先生）：我在购买一套二手房时，已经把房款全部交清，而且去公证处公证了，但是还没有进行产权登记，这时我能否算是房产已从法律上归我了？

　　答（四联房产总经理金俊才）：房产买卖双方对交易行为进行公证，这在法律上是允许的，但不能说经过公证的房产在法律上就可以代替《房屋所有权证》，而不用房产权属登记。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度；

　　《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。

　　经过公证的房产交易行为只是对交易事项的真实性、法律性依法进行证明，以保护当事人的权益，但不能代替由法律、法规规定的房地产权属登记行为，你已经把房款全部交清，但是还没有进行房产登记，从严格意义上的法律角度上看，还得不到法律保障。

　　因此经过公证的房产交易行为必须颁发《房屋所有权证》，才能从法律上予以保护。

　　（记者 黄根根 整理）